Quản lý bất động sản: Có 9 Luật !

Lĩnh vực đầu tư BĐS có tới 9 luật chi phối trực tiếp, ngoài ra còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành khác. Tuy nhiên, chính điều này vừa làm khó doanh nghiệp, lại vừa khiến việc quản lý trở nên chồng chéo, tạo lỗ hổng để doanh nghiệp "lách luật"

Cơ chế, chính sách đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài. Bất cứ sự ách tắc nào ở một khâu nào đó cũng dẫn đến sự ách tắc chung. Vì vậy, những bất cập trong cơ chế chính sách sẽ làm giảm khả năng thu hút đầu tư, gây ra những khó khăn trong quá trình hoạt động, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, làm giảm chất lượng, hiệu quả đầu tư.

Riêng trong lĩnh vực Bất động sản, Thành phố nhận định, công tác quản lý nhà nước đối với các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà… còn nhiều bất cập, mô hình quản lý bị phân khúc, chưa có một cơ quan đầu mối theo dõi quản lý các dự án từ giai đoạn hình thành, thực hiện dự án cho đến khi hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng. Sự phối hợp giữa các sở còn thiếu chặt chẽ tạo ra nhiều khoảng trống đối với việc quản lý các dự án.

Đơn cử như, cơ quan được giao tổng hợp, theo dõi, quản lý các dự án trong giai đoạn đầu tư hiện nay là Sở Xây dựng, tuy nhiên, cơ quan đầu mối giải quyết các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án lại là các sở ngành khác, do đó thông tin về các dự án, các chủ đầu tư dự án và hồ sơ quy hoạch, hồ sơ dự án, hồ sơ đất đai của các dự án sau khi được phê duyệt không được chuyển giao cho Sở Xây dựng, gây nhiều khó khăn trong quản lý.

“Trong quá trình cấp phép quy hoạch, cấp phép xây dựng hay thủ tục đất đai, chưa có sự trao đổi, phối hợp đầy đủ chính xác về thông tin hay báo cáo với cơ quan quản lý đầu tư. Vì vậy, khi cơ quan liên ngành xuống kiểm tra dự án mới phát hiện những sai lệch về mục tiêu, quy mô so với quy định tại GCN, giấy phép đầu tư song vẫn được các cơ quan chức năng phê duyệt hoặc cấp phép” – lãnh đạo Hà Nội cho biết.

Lĩnh vực đầu tư BĐS hiện có tới 9 luật chi phối là các luật: Luật đầu tư nước ngoài, luật Doanh nghiệp, luật Đầu tư, luật Đất đai, luật Xây dựng, luật Đấu thầu, luật Quy hoạch đô thị, luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở, là những ngành luật chi phối trực tiếp. Ngoài ra, lĩnh vực này còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành khác. Tuy nhiên, ngoài vệc giúp cho cấp phép và quản lý các dự án BĐS được chặt chẽ hơn, thì việc có nhiều luật điều chỉnh như vậy cũng sinh ra nhiều bất cập, chồng chéo và thiếu thống nhất trong các văn bản thực thi.

Ví dụ như, điều 8 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật”. Trong khi đó, điều 50 Luật Đầu tư lại quy định: Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư… GCN đầu tư đồng thời là GCN đăng ký kinh doanh gắn với việc thành lập doanh nghiệp”.

Hay như thời hạn dự án đầu tư cũng không thống nhất. Điều 23 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài “Trường hợp đất đã góp vào liên doanh là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là 70 năm kể từ ngày tổ chức kinh tế liên doanh chuyển thành tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài”. Tuy nhiên, Điều 52 Luật Đầu tư lại quy định “thời hạn hoạt động của dự án có vốn đầu tư nước ngoài… không quá 50 năm; trường hợp cần thiết, Chính phủ quyết định dài hơn đối với dự án nhưng không quá 70 năm”. Trong khi đó, điều 36 của Luật Đầu tư quy định ưu đãi về sử dụng đất quy định “thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm”…

Ngoài ra, trong các lĩnh vực như quy định vốn đầu tư; vốn chủ sở hữu; khái niệm Nhà đầu tư, Chủ đầu tư; chính sách xã hội hóa; quyền tiếp cận sử dụng nguồn lực đầu tư của Nhà đầu tư… cũng còn nhiều bất cập.

Kẽ hở và lách luật

Điều đáng nói, những bất cập, chồng chéo không chỉ làm khó nhà đầu tư mà còn gây thiệt hại lớn cho nhà nước khi các doanh nghiệp nước ngoài tìm cách lách luật.

Đơn cử như sự chồng chéo trong việc cấp phép đầu tư, chính sự bất cập trong quy định đã buộc nhà đầu tư phải lách luật và gây khó khăn cho cơ quan quản lý đầu tư. Theo đó, để có pháp nhân thực hiện các công việc tìm kiếm và chuẩn bị đầu tư dự án BĐS, nhà đầu tư đã phải thành lập doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh khác, sau đó bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS để không phải lập dự án đầu tư.

Điển hình như chuyện “gửi giá”. Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thực hiện các dự án về khu đô thị mới, khu nhà ở đều giao thầu lại cho các nhà đầu tư nước ngoài cùng tập đoàn hoặc các nhà thầu có cùng “quốc tịch”. Điều đáng nói là, các nhà thầu này không thực hiện chế độ kiểm toán Việt Nam nên việc thu thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các đối tượng này tính theo tỷ lệ % tính trên doanh thu (theo quy định tại Thông tư số 134/2008/TT-BTC). Tuy nhiên, việc thu thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ tính trên doanh thu chưa điều tiết được phần lợi nhuận trước thuế của nhà đầu tư chuyển ra nước ngoài thông qua việc “gửi giá” trong hợp đồng với nhà thầu.

Để ngăn chặn tình trạng nói trên, Hà Nội đang kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định chỉ được phép giao thầu cho nhà đầu tư nước ngoài một tỷ lệ nhất định không lớn hơn 50% trị giá dự án, phần còn lại phải sử dụng nhà thầu trong nước. Đồng thời, bộ Tài chính cũng cần có quy định điều kiện về việc thực hiện chế độ kế toán Việt Nam đối với các nhà thầu nước ngoài để cơ quan thuế có căn cứ tính toán thu thuế thu nhập doanh nghiệp một cách chính xác đối với lợi nhuận thu được của các nhà đầu tư và nhà thầu.

Link to full article